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Les magazines de reportage aiment les histoires de logements occupés. Le schéma est connu : une propriétaire âgée filmée devant sa porte, des occupants qui refusent d’ouvrir, une voix off qui s’indigne de « l’impuissance de la loi ». Ces sujets font de l’audience, et ils ont fini par installer une idée fausse dans l’esprit de beaucoup de téléspectateurs : celle qu’un squatteur et un locataire qui ne paie plus, c’est la même chose. Le droit les traite pourtant de façon radicalement différente, et confondre les deux conduit certains propriétaires à commettre une infraction.
Le squatteur : une procédure rapide, sans juge
Prenons le cas d’un appartement de Toulon, dans le quartier du Mourillon, inoccupé entre deux locations. Un soir, des personnes forcent la serrure et s’y installent. Le code pénal, à l’article 226-4, punit l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, et le maintien dans les lieux qui suit est puni des mêmes peines. Le texte précise qu’un local d’habitation contenant des meubles appartenant au propriétaire constitue son domicile, qu’il y habite ou non.
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Pour ce cas précis, la loi du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable prévoit, à son article 38, une procédure administrative. Le propriétaire dépose plainte, prouve que le logement est son domicile ou sa propriété, et fait constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Il demande alors au préfet de mettre les occupants en demeure de partir. Le préfet doit se prononcer dans les quarante-huit heures ; la mise en demeure laisse au moins vingt-quatre heures, ou sept jours lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur. Si elle reste sans effet, le préfet doit faire procéder à l’évacuation. C’est cette procédure que les reportages montrent rarement jusqu’au bout.
Le locataire qui ne paie plus : un juge, toujours
La situation change complètement lorsque l’occupant est entré avec l’accord du propriétaire, par un bail. Un locataire qui cesse de payer n’est pas un squatteur. Le code des procédures civiles d’exécution est clair : l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice et après la signification d’un commandement de libérer les lieux. Le chemin passe par le commandement de payer, le délai de six semaines prévu par le bail, l’audience devant le juge des contentieux de la protection, le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, la trêve hivernale.
C’est ici que la télévision fait des dégâts. Beaucoup de propriétaires, convaincus que « la loi ne protège personne », envisagent de changer la serrure pendant une absence, de couper l’eau ou de sortir les affaires du locataire. Ce qu’ils risquent en agissant ainsi est expliqué dans ce que risque un propriétaire qui expulse sans jugement : l’article 226-4-2 du code pénal punit le fait de forcer un occupant à quitter les lieux sans le concours de l’État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Le propriétaire devient alors le prévenu, et le locataire la victime.
Ce que le jugement ajoute à la dette de loyer
Dans un dossier d’impayés de loyer, le propriétaire ne réclame pas seulement les mensualités en retard. Le juge peut accorder une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, des dommages et intérêts pour le préjudice subi, ainsi que le remboursement de certains frais. Il peut aussi ordonner l’exécution provisoire de la décision, ce qui signifie que l’expulsion et le paiement restent possibles malgré un appel.
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Autre point que les reportages passent sous silence : la dette continue de courir pendant toute la procédure. Un locataire qui ne paie plus pendant douze mois, puis reste dans les lieux après le jugement, voit souvent s’ajouter des mois d’indemnité d’occupation. Le montant final dépasse largement les loyers impayés du départ.
Pour un bailleur, l’enjeu est donc de chiffrer précisément sa créance dès le commandement de payer. Un décompte clair, mois par mois, avec les charges et les échéances, évite que le juge ne retienne qu’une partie de la demande. Plus le dossier est documenté, plus la décision est simple à exécuter.
Ce que les reportages laissent hors champ
Un sujet de huit minutes ne peut pas montrer quinze mois de procédure, ni les dossiers qui se règlent avant l’audience grâce au fonds de solidarité pour le logement, ni les propriétaires qui récupèrent leur bien sans drame parce qu’ils ont agi dès le deuxième mois d’impayé. Il montre l’impasse, parce que l’impasse fait de meilleures images. Le résultat est une méfiance générale envers la loi, alors que la plupart des difficultés viennent d’un commandement mal rédigé ou d’une procédure engagée trop tard.
Pour un logement situé à Toulon, Mon Avocat Bailleur indique le tribunal compétent et les étapes de la procédure, du commandement de payer au concours de la force publique. La meilleure façon de regarder ces reportages reste de se demander, à chaque séquence, si l’occupant filmé est entré par effraction ou par un bail : la réponse dit à elle seule quelle procédure s’applique.